Кризис убил Рублевку

Исследование, проведенное W-City community research, содержит шокирующие данные: за время кризиса опустели около 60% элитных домовладений Подмосковья (на Рублевке, Новой Риге и Дмитровке). Мало того, цены на аренду на Рублево-Успенском направлении, говорится в исследовании, упали в среднем на 30-50%, а предложение увеличилось вдвое. Следствием этих изменений стало то, что коттеджи на Рублевке стали доступнее для арендаторов сомнительного свойства, в том числе лиц с «криминальным налетом», утверждают аналитики W-City; кроме того, по их информации, более трети арендаторов на Рублевке сегодня – это приезжие из Казахстана и российского Закавказья. И это, уверены в исследовательской группе, означает, что Рублевка в прежнем качестве больше существовать не будет, а если в Подмосковье и будет сверхэлитный район, то в новом месте, скорее всего, на северо-западе.

Элита становится доступнее

Опрошенные «Собственником» участники рынка, не отрицая проблем, существующих у элитных загородных застройщиков и риелторов, все же в целом не склонны соглашаться с тезисом о гибели Рублевки. Однако очевидно, что домовладения здесь стали доступнее, и это уже отражено в официальных прайс-листах компаний (список которых приводится в приложении), а сумма реальных скидок, скорее всего, при сделке будет еще больше.

Спрос, действительно, тоже изменился: как говорит руководитель департамента загородной недвижимости Mainstreet Карина Сабоджан, если до кризиса средняя цена покупки в их компании была в районе $5 млн, то сейчас  сделки совершаются по цене от $1 до 2 млн (правда, если учесть динамику курса доллара, разница будет уже не столь велика).

Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение», говорит о том, что цены в долларовом выражении на Рублево-Успенском направлении упали примерно в 2 раза по сравнению с летом 2008-го. «По сравнению с зимой особенных изменений нет, – уточняет эксперт. – Предложение осталось на старом уровне, так как существует большое количество ранее начатых, но еще не проданных проектов. Спрос упал в несколько раз, примерно в 3 раза упали темпы продаж. Но случаи опустения заселенных поселков мне неизвестны. Есть ряд замороженных строек, резко сократился поток потенциальных клиентов на строящиеся поселки».

«Стоит отметить, что на фоне финансового кризиса многие загородные проекты до сих пор не вышли из стадии заморозки, примеры некоторых из них: «Барвиха Village», Agalarov Estate, «Онегино», Crystal Istra, «7 Миля», «Барселона», «Булгаков» – строительство на данных участках не ведется. Некоторые проекты сняты с продаж (например, «Папушево» – зона коттеджей и таунхаусов, «Булгаков», «Павловская Слобода»), что непосредственно связано с финансовыми проблемами компаний-застройщиков и ожиданием дальнейшего оживления со стороны покупателей», – комментирует Евгений Иванов, директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». По словам эксперта, на вторичном рынке домовладений Рублево-Успенского шоссе официальная коррекция цен составляет:

• в ноябре 2008 г. 2–42%
• в декабре 2008 г. 2–40%
• в январе 2008 г. 2–48%
• в феврале 2009 г. 2–58%

На вторичном рынке земельных участков Рублево-Успенского шоссе официальная коррекция цен такова:

• в ноябре 2008 г. 2–21%
• в декабре 2008 г. 12–20%
• в январе 2008 г. 2–8%
• в феврале 2009 г. 4–61%

Структура спроса в элитном загородном сегменте, по данным «НЛК-Домостроение», такова:

1. Рублево-Успенское
2. Новорижское
3. Киевское-Минское
4. Дмитровское

По количеству сделок в лидерах сейчас, как и до кризиса, Новая Рига (что обусловлено, в первую очередь, обилием предложения). «Затем следуют Минское, Калужское, Дмитровское шоссе», – рассказывает Карина Сабоджан.

Что дальше?

Но все же, считают участники рынка, несмотря на малое количество сделок и снижение цен, слухи о гибели Рублевки как главного элитного направления Подмосковья преувеличены.

«Говорить о прекращении существования Рублевки как места концентрации элиты не имеет смысла. Будучи одной из самых коротких федеральных трасс, Рублево-Успенское шоссе является наиболее важным и уникальным направлением, имеет имидж «царской дороги». Естественно, что с течением времени какие-то другие направления будут набирать популярность, но заменить Рублевку равносильно заменить историю, – считает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. – Следует отметить, что, несмотря на снижение стоимости загородных домовладений, которое было максимальным по наиболее переоцененным направлениям, самые дорогие объекты загородной жилой недвижимости по-прежнему представлены именно на Рублево-Успенском направлении».

Рублево-Успенское шоссе было и остается элитным направлением, так как отличается от всех других направлений местоположением, отличной транспортной доступностью и единым социальным составом жильцов, утверждает Евгений Иванов: «И говорить о прекращении существования Рублевки как месте концентрации элиты нельзя, так как в любое время есть люди, которые приобретают недвижимость как для дальнейшего проживания за городом, так и для лучшего вложения и сохранения своих финансовых средств». 

«Рублевка занимает и будет занимать лидирующие позиции, как это сложилось исторически. И интерес к таким поселкам, как Жуковка, Барвиха, Ландшафт, остается неизменным. Формирование нового направления-лидера в этом смысле невозможно, потому что на Рублево-Успенском шоссе исторически сложившееся окружение и самая развитая инфраструктура, превзойти которые вряд ли удастся в ближайшие 10 лет. Несомненно, Новорижское, Минское, Киевское и Дмитровское шоссе активно развиваются как элитные направления», – комментирует Карина Сабоджан.

Что до перспектив на будущее, они, по мнению участников рынка, туманны и зависят, как нетрудно догадаться, от макроэкономической ситуации. «Если правы представители администрации президента (Шувалов), говорящие о начале восстановления и росте цен на сырье, уровень цен и спрос на дома восстановятся за 2-3 года, – приводит свои соображения Антон Маталыгин. – Если право правительство (Кудрин), предрекающее новую волну кризиса, то низкий спрос и сегодняшний уровень цен – на 5-10 лет».

Примеры поселков, где цена была снижена официально в прайс-листах (данные компании «Усадьба»):

Коттеджи

• В проекте «Верхнее Сареево» за период с октября-2008 по март-2009 цена снизилась в среднем на 6% (полностью построенный коттеджный поселок)
• В проекте Evergreen за рассматриваемый период цена снизилась в среднем на 8% (при этом возможно рассмотрение скидки в размере 20%, полностью построенный коттеджный поселок)
• В проекте «Дарьино» за рассматриваемый период цена снизилась в среднем на 5% (дома полностью построены, но продаются без внешней отделки)
• В проекте «Катина Горка» за рассматриваемый период цена снизилась в среднем на 30% (проект находится на завершающей стадии строительства)
• В проекте Park Vill за рассматриваемый период цена снизилась в среднем на 35% (не считая зоны земельных участков без подряда, этот проект находится на завершающей стадии строительства)
• В проекте «Ричмонд» за рассматриваемый период цена снизилась в среднем на 35% (полностью построенный коттеджный поселок)
• В проекте «Лион» за рассматриваемый период цена снизилась в среднем на 6,5% (полностью построенных коттеджей в поселке мало)

Таунхаусы

• В проекте «Барвиха Club» за рассматриваемый период цена снизилась в среднем на 26% (полностью построенный поселок)
• В проекте «Горки-8» за рассматриваемый период цена снизилась в среднем на 10% (полностью построенный поселок)
• В проекте «Барвиха Village» за рассматриваемый период цена снизилась в среднем на 25% (поселок находится на начальной стадии строительства)
• В проекте «Ильинский квартал» за рассматриваемый период цена снизилась в среднем на 18% (поселок находится на завершающей стадии строительства)
• В проекте «Ильинка» за рассматриваемый период цена снизилась в среднем на 30% (поселок находится практически на завершающей стадии строительства)

Земля

• В проекте Park Vill за рассматриваемый период удельная цена ($/сот.) снизилась в среднем на 54%
• В проекте «Ново-Ильинское» за рассматриваемый период удельная цена ($/сот.) снизилась в среднем на 19%
• В проекте «Николина поляна» за рассматриваемый период удельная цена ($/сот.) снизилась в среднем на 4,4%
• В проекте «Горки-XII» за рассматриваемый период удельная цена ($/сот.) снизилась в среднем на 13%