Как заработать на коммерческой недвижимости?

Сегодня коммерческая недвижимость намного привлекательнее для инвестиционных целей, чем жилая. «Собственник» узнал, как выбрать коммерческое помещение, каких распространенных ошибок стоит избегать.

Как и во многих других видах инвестиций, приобретая недвижимость как источник дохода, потенциальный собственник должен поставить во главу угла концепцию использования этой недвижимости. Именно правильно определенная концепция позволит грамотно выбрать помещение и получить максимальную прибыль.

Требования растут

Начнем с того, что разные виды бизнеса, очевидно, предъявляют к помещениям разные требования: что хорошо для ресторана, может абсолютно не подойти для офиса или торговой площади. Ну, а оценка соответствия помещения предполагаемой концепции складывается из многих параметров – от месторасположения и состояния аналогичного бизнеса в округе до технического состояния помещения и коммуникаций. И если предприниматель является новичком в этой сфере, то без консультанта тут не обойтись.

Как рассказывает обучающий брокер ГК «Вавилон» Александр Лейченко: «Наиболее простым и понятным считается приобретение офисных помещений, наиболее сложны, и в тоже время доходны – торговые площади. Однако и их доходность постепенно начинает отходить от сверхприбыльной». И действительно, эпоха сверхприбылей на отечественном рынке коммерческой недвижимости постепенно уходит. «К 2008–2009 годам средняя доходность от коммерческой недвижимости приблизится в России к среднеевропейскому уровню, – прогнозирует генеральный директор компании RIGroup Андрей Халтурин. – Соответственно, будут снижаться и ставки. Тот пик доходности, который начался в 2003–2004 годах, сходит сейчас на нет». Впрочем, это не означает, конечно, что вложения в коммерческую недвижимость теперь не приносят прибыли – просто для ее получения придется приложить больше усилий. Дело в том, что еще несколько лет назад дефицит коммерческих площадей во всех сегментах рынка был настолько велик, что о такой «мелочи», как концепция, девелопер мог и не задумываться и, тем не менее, свою сверхприбыль получал исправно. Теперь для достижения тех же результатов думать приходится намного больше, что, в общем, скорее хорошо – если мы все еще хотим приблизиться к европейскому уровню.

Пример со знаком минус

Приведем «пример из жизни» ошибки при выборе коммерческой недвижимости. Начинающему ресторатору подвернулось двухэтажное помещение общей площадью 200 кв. м по неплохой цене. Помещение приобрели, пригласили консультанта по организации ресторанного бизнеса. И он дал однозначное заключение: данный объект недвижимости не может быть использован под ресторан, поскольку по центру помещения проходит огромная лестница, «съедающая» часть пространства и делающая невозможным расположение ряда необходимых для ресторана помещений (кухня, гардероб, подсобка и пр.) в нужном порядке (потоки посетителей не должны пересекаться и пр.).

Такого же рода ошибки сейчас встречаются и на рынке торговых помещений, где не всегда удается грамотно подобрать якорных арендаторов (этому вопросу по сей день иногда не уделяется достаточного внимания, ведь еще не так давно торговый центр обещал сверхприбыль одним фактом своего существования). Так, в границах одного района могут появиться сразу несколько ТЦ с кинотеатрами-многозальниками в качестве «якорей» (тогда как достаточно одного, максимум двух). Кроме того, зачастую девелоперы «небрежничают» и, например, включают в проект только эскалаторы, работающие на подъем, а спускаться посетителям предлагается пешком. Справедливости ради отметим, что столь грубые ошибки характерны скорее для региональных проектов и приводятся здесь в качестве наиболее наглядного примера.

Риск – дело благородное

Существеннейший вопрос, который стоит прояснить до инвестиционной покупки коммерческой недвижимости, – доходы и риски. Причем прогнозировать придется на 2-3 года вперед, поскольку, по статистике, год уходит на полное оформление собственности, второй – на строительно-ремонтные работы и третий – на становление бизнеса. «Прогнозировать риски и доходность новичку в области коммерческой недвижимости  сложно, – считает Александр Лейченко. – Даже многие эксперты не могут дать внятного ответа на этот вопрос, поскольку нужно учесть слишком большое количество нестабильных факторов: курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическая ситуация и т. д.».

Если сформулировать тезисно, всего существует 3 основных варианта обеспечения доходности покупаемого бизнеса, а выбор конкретного варианта зависит от помещения и его экспертной оценки.

• 1 способ – модернизация, когда текущий бизнес не меняется. Например, собственник, купив офис класса С, модернизирует его до офиса класса А.
• 2 способ – перепрофилирование, при котором собственник полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо магазина открывает бар или фитнес-центр.
• 3 способ – бизнес «с нуля», при котором собственник строит или полностью реконструирует помещение для дальнейшей организации в нем бизнеса, например, путем перевода жилого помещения в нежилое с дальнейшей сдачей его в аренду под магазин или парикмахерскую.

Стоит учесть, что в третьем случае собственник платит исключительно за помещение, тогда как при способах 1 и 2 стоимость покупки складывается из цены помещения и стоимости текущего бизнеса. Более того, если собственник отнесся к приобретенному или вновь открытому бизнесу без должного внимания, и бизнес стал нерентабельным, то продать собственность за ту же сумму, что была отдана при покупке, уже не получится. Еще один жизненный пример: в одном из столичных районов было построено два весьма прибыльных торговых центра. Вдохновленный успешным примером, один из предпринимателей, не просчитав риски и доходность, построил и третий ТЦ, что привело к локальному перенасыщению рынка. Мало того, что новый центр сейчас стоит полупустым и арендные деньги покрывают только текущие расходы на содержание здания. Произошел и отток покупателей из двух преуспевающих соседних торговых центров. Так что если владелец теперь решит продать свой малорентабельный объект, помещение будет квалифицироваться как «кризисный торговый центр».

Играем на колебании курсов

Одним из наиболее верных способов получения дохода от коммерческой недвижимости Александр Лейченко называет стратегию в духе биржевой: «Если говорить о краткосрочных вложениях в коммерческую недвижимость, то здесь нужно играть на повышении/понижении цен. Сейчас, например, выгодно недвижимость продавать, поскольку цены стабилизировались, а по некоторым позициям начали корректироваться в сторону понижения. В долгосрочной перспективе рекомендуется инвестировать в элитные объекты, а также в недорогие объекты с большим потенциалом». К недорогим объектам с большим потенциалом можно, например, отнести небольшие магазины в реконструируемом спальном районе: на этапе сноса домов бизнес у таких магазинов падает, и владельцы готовы уступить помещение относительно недорого, зато, когда через год-два микрорайон преобразится, помещение этого магазина будет стоить дороже.