Дмитрий Балковский: «Цены на жилье в США могут упасть на 70-80%»

Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования, рассказал «Собственнику» о механизмах крушения рынка недвижимости в США и о том, какие уроки должны извлечь из этого кризиса россияне.

– Дмитрий, на рынке недвижимости сейчас есть разные мнения насчет того, что послужило причиной американского ипотечного кризиса и повлияет ли это на российский рынок как недвижимости, так и ипотеки…

– Основные причины ипотечного, а точнее, кредитного кризиса следует искать, конечно же, не только в том, что «банки давали кредиты всем подряд». С моей точки зрения, более важную роль сыграли другие обстоятельства. Во-первых, это многолетняя практика государственного вмешательства в рынок недвижимости. Пример такого вмешательства – популярная кампания «За доступное жилье», которую начал сам президент Буш в начале своего президентского срока. Можно, конечно же, винить банкиров, риелторов или аналитиков рейтинговых агентств. На самом деле, никто из них не имеет никакого отношения к сложившейся ситуации.

По мнению многих аналитиков, один из главных виновников текущего кризиса – это глава Федеральной резервной системы (ФРС) Алан Гринспен, также известный как «Маэстро». За 18 лет своего председательства Гринспен, с помощью беспрецедентных снижений процентных ставок (их уровень в течение нескольких лет в начале текущей декады равнялся 1%, то есть был ниже уровня инфляции), вызвал настоящий бум кредитования. Рискованные кредиты с высокими процентными ставками брали представители всех слоев населения, возрастов и уровней благосостояния, даже безработные.

– По вашим словам, главная причина не в том, что все подряд брали кредиты, а в том, что эти кредиты давали, так? А что еще?

– Да. А во-вторых, это широкое распространение производных финансовых инструментов, базирующихся на ипотечных кредитах. Они являются самым популярным способом управления рисками у современных финансистов. Именно производные от ипотечных кредитов (CDO) послужили неиссякаемым источником финансирования самого великого жилищного бума в истории Америки. Увы, их особенностью считается трудность оценки их рыночной стоимости, так как они не торгуются на бирже, а оцениваются банками, их выпускающими.

– Это звучит не очень понятно, поясните каким-то примером…

– Пример: заемщик с годовым доходом в $25-30 тыс. получил кредит размером в $350 тыс. на покупку дома. Банк, выдавший такой кредит, не оставляет закладную на этот дом у себя на балансе, а выпускает производную ценную бумагу на ее основе (финансисты называют этот процесс секьюритизацией закладных) и продает ее другому банку. Тем самым первый банк, выдавший такой кредит, получил деньги для выдачи еще одного кредита. В этой цепочке передачи закладных может быть много звеньев, а оценка такой облигации производится компьютерной программой, а не рынком.

Но как же так, спросит любой финансист, который умеет считать, разве человек с таким доходом может себе позволить купить такой дорогой дом? Конечно нет! С первого взгляда понятно, что такой заемщик обречен на банкротство. И он банкротится.

– Одно банкротство, понятно, погоды на рынке не делает… А вот сколько их должно быть, чтобы рухнули крупнейшие банки и ипотечные агентства?

– Давайте посмотрим на реальную статистику. Обзор рынка жилищных банкротств, издаваемый компанией RealtyTrac, показывает, что в сентябре 2007 года в США 223,5 тыс. домохозяйств начали процесс банкротства, что на 99% больше, чем в сентябре 2006-го. Иными словами, одно из каждых 557 американских домохозяйств стало банкротом. А штаты Невада, Флорида и Калифорния являются «чемпионами» по количеству банкротств. Так в Неваде в сентябре было открыто 5504 дел о банкротстве, это на 187% больше, чем в тот же период прошлого года. Во Флориде открыто 33,35 тыс. дел, а в Калифорнии более 51 тыс. таких дел. «Мы не видели подобного жилищного спада в нашей стране со времен Великой депрессии», – констатировал Джон Штумпф, председатель правления банка Wells Fargo&Co. Падают цены на жилье, и до осени 2008 года 2 миллиона семей потеряют свои дома.

– Банкротства приводят к полной панике среди финансовых институтов?

– Да, из-за массовых банкротств банки пытаются избавиться от «токсических» производных ценных бумаг, но чтобы что-то продать на бирже, необходимо знать, сколько это стоит. А вот этого не знает никто. Скорее всего, значительная часть этих обязательств не стоит ничего, но признать такое для банков равнозначно самоубийству. Известно, что в третьем квартале 2007 года крупнейшие американские банки и брокеры понесли более $40 млрд убытков из-за того, что ипотечные производные стремительно упали в цене. Несколько крупнейших застройщиков или уже начали процедуру банкротства или находятся на грани. Крупнейшие рейтинговые агентства Moody’s и S&P публично открещиваются от ипотечных ценных бумаг, которым они еще два года назад присваивали самые лучшие рейтинги. Более 150 тыс. человек уже потеряли работу в финансовом секторе в этом году.

– А вот насчет потери работы можете рассказать подробнее?

– Типичная история одного из участников рынка недвижимости такова: это человек, который покупал с аукциона дома банкротов и сделал на этом несколько миллионов долларов. У него была собственная строительная компания, шикарный дом, несколько эксклюзивных автомобилей. Но одновременно он был должен банкам $6 млн. Бизнес строился на покупке в кредит домов, их модернизации, ремонте и последующей продаже (тоже в кредит). Когда бум на рынке жилой недвижимости прекратился, у него в собственности осталось несколько домов и земельных участков, на которые претендуют кредиторы. Его бизнес рухнул, и его сотрудники оказались на бирже труда. Это пример маленького бизнеса, который, обанкротившись, дал 10-50 человек безработных. Однако таких примеров в США по несколько в любом городе.

– Когда можно ожидать окончания этого кризиса?

– Эксперты называют 1 января 2012 года сроком, когда волна банкротств подойдет к концу, к тому времени цены на жилье могут упасть на 70-80%.

– Россию заденет это падение? Что можно посоветовать россиянам, какой опыт можно извлечь из этого кризиса?

– Это очень ясное понимание, что все разговоры о том, что недвижимость будет расти в цене всегда, не более чем иллюзия. Падение цен на недвижимость, хотя и не такое серьезное, как в Америке, неизбежно и происходит по всему миру. Кризис в США – никакое не исключение, например, недвижимость в Японии потеряла 65% своей стоимости за период 1990–1998 годов. Поэтому к покупке недвижимости следует относиться внимательно, тщательно взвешивая свои силы.