Бесплатный офис – мышеловка или…

С ног на голову

Вспомним, как все было еще год назад. Явный дефицит качественных офисных площадей, классический жесткий рынок арендодателя. «Поэтому многие арендаторы заранее подписывали предварительные договора аренды в еще не достроенных офисных комплексах, – делится воспоминаниями Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG. – При этом многие компании снимали офис намного больше, чем нужно, с учетом будущих планов расширения штата. Нередко арендодатели устанавливали «квоту» по размеру блока, и это тоже вынуждало арендаторов снимать лишнюю площадь. Именно эти «излишки» в первую очередь вышли на рынок после начала кризиса и, по сути, превратили «рынок арендодателя» в «рынок арендатора»».

Соответственно, цифры по вакантным площадям за год тоже изменились, и сильно. По данным RRG, количество офисов, предлагаемых в аренду, в период с января по август 2008 года находилось в среднем на уровне 800–1000 в месяц, к октябрю того же года показатель вырос до 1600 шт., далее до мая 2009 года количество предлагаемых в аренду объектов находилось на уровне 1600–1700 шт. в месяц. Здесь, правда, учитываются не только высококлассные офисные площади (как часто делают в своих отчетах другие консалтинговые компании).

Но именно высококлассным офисам пришлось хуже всего. «Основной удар кризиса пришелся по самым дорогим качественным офисам класса А и В, которые в настоящее время составляют порядка 30% от общего объема московских офисных площадей (примерно 9,2 млн кв. м.). Масла в огонь добавил ввод новых бизнес-центров, строительство которых началось еще до кризиса, как рассказывает Коротаев. В частности, вышли на рынок такие бизнес-центры, как Nordstar Tower (класс А, 147 тыс. кв. м), «Двинцев» (класс А, 58 тыс. кв. м), «Монарх Центр» (корпуса 2, 3; класс А, 168 тыс. кв. м), «Легион III» (2-я очередь, класс В, 37 тыс. кв. м), бизнес-парк «Румянцево», (2-я очередь, класс В, 180 тыс. кв. м). В итоге к началу весны 2009 года уровень вакантных площадей вырос более чем в 2,5 раза. Доля свободных площадей в А-классе сейчас находится на уровне 16-18%, в В-классе – 18-20%. Год назад любой участник рынка рассмеялся бы, услышав такой прогноз.

В новых офисных комплексах уровень вакантных площадей может доходить до 70-100%. Что же делать с пустующими помещениями? Держать без арендаторов? Привлекать их бонусами? Или… сдать бесплатно на какое-то время? Что выгоднее?

Завлечь в пустой офис, а там…

Разные офисы – разные задачи у арендодателей и разные способы удержания или привлечения компаний-арендаторов.

«Важнейшей задачей арендодателя является удержание действующих арендаторов», – рассуждает Дмитрий Цыбанков, генеральный директор инвестиционной группы SeSeGar.  
Если нельзя понизить арендную ставку, продолжает эксперт, можно:
- предоставить скидку на услуги по обслуживанию помещения (уборка, охрана и т. д.);
- провести мероприятия по улучшению качества самого помещения/здания и прилегающей территории (ландшафт, фасады, интерьер мест общего пользования);
- предоставить дополнительные парковочные места.
«Арендодателю интересно без изменения условий самого договора создать арендатору такие комфортные условия, что ему будет нерентабельно и неудобно выезжать с арендуемого помещения, т. к. текущее удовлетворяет по параметру цена/качество», – резюмирует Цыбанков.

Антон Коротаев добавляет к этому перечню следующие меры, которые уже больше подходят и имеющим своих арендаторов, и только желающим их привлечь:
- предложение офисных площадей с выполненной отделкой или существенной компенсацией;
- отход от практики фиксации ставки аренды в валюте или у. е., переход к фиксации в рублях;
- предоставление существенных арендных каникул.

Именно арендные каникулы и есть самый распространенный вариант бесплатного «проживания» в офисе. «Обычно это время, необходимое для осуществления отделки помещения и начала работы в нем. Арендная плата в этот период не вносится. До кризиса период арендных каникул был крайне мал, в условиях рынка арендодателя собственники шли на предоставление «неоплачиваемого» времени крайне неохотно. Сейчас это время в действительности соответствует длительности отделки помещения, и во многих случаях превышает его, – поясняет Коротаев. – Естественно, на «сговорчивость» собственника влияет количество пустующих площадей в БЦ, размер сдаваемого помещения, бренд компании-арендатора».

Еще один вариант – это реализация совместного проекта. «К примеру, инвестиционная компания для более оперативной координации «сажает» к себе в офис представителей службы заказчика или подрядчика. Либо привлекается сторонняя компания для организации офиса продаж чего-либо. Либо привлекается дизайнерская или PR-структура. В любом случае расходы по аренде занимаемых площадей входят в затратную часть совместного проекта, поэтому арендные платежи не взимаются лишь до поры до времени».

Не противореча Фемиде

Давно известно, что есть общечеловеческая точка зрения на любой вопрос, и есть юридическая. Корректна ли с точки закона бесплатная аренда офиса?

«В условиях финансового кризиса многие организации ищут различные способы минимизации своих расходов при пользовании чужим недвижимым имуществом, в частности, рассматривая возможность заключения договора с целью фактически безвозмездного пользования имуществом, – рассуждает Степан Гусак, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры». – Наиболее актуальными в данном случае являются такие договора, как договор аренды и договор безвозмездного пользования имуществом».

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (или во временное пользование). Это означает, что договор аренды рассматривается как возмездная сделка. Если же такой момент, как арендная плата, отсутствует, следовательно, отсутствуют и положения о возмездном характере договора аренды. С точки зрения закона это делает такой договор недействительным (его можно признать ничтожным в судебном порядке). «Однако при заключении договора аренды арендатор согласно п. 1 ст. 252 НК РФ в целях исчисления налога на прибыль уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (арендных платежей). В конечном итоге это позволяет арендатору существенно минимизировать свои расходы», – добавляет Степан Гусак.

А вот договор безвозмездного пользования имуществом, как понятно из его названия, как раз предполагает именно пользование без вознаграждения. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю). Последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 689 ГК РФ). «Законодательство не содержит ограничений на использование рассматриваемого договора в отношениях между коммерческими организациями. Между тем следует учитывать, что коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля, – рассказывает Степан Гусак. – Таким образом, с целью минимизации расходов при пользовании чужим недвижимым имуществом интерес вызывает договор безвозмездного пользования имуществом, носящий безвозмездный характер. Между тем окончательный выбор в данном случае в отношении того или иного договора лежит на субъекте хозяйствования». 

Свет в конце тоннеля

А надо ли вообще акцентироваться на бесплатном пользовании офисом? Может быть, пройдет месяц-другой, и проблема станет неактуальной? Но пока эксперты рынка делают другие прогнозы.

«До конца 2009 года серьезных изменений на рынке офисной недвижимости не ожидается. Несмотря на наметившуюся тенденцию повышения активности на рынке по сравнению с I кварталом 2009 года: увеличение объемов заключенных сделок по аренде и перезаключенных договоров аренды на более выгодных условиях для арендаторов, увеличению среднего размера сделки, появлению крупных сделок, – говорить о стабилизации рынка пока рано. Ставки аренды продолжат снижаться, уровень вакантных площадей останется на достаточно высоком уровне», – делится своим видением перспектив офисного сегмента Антон Коротаев.

«Прогноз можно охарактеризовать как неутешительный. Рынок «замер», и «стоять» ему в таком положении еще месяцев 6 точно, – считает Дмитрий Цыбанков. – На мой взгляд, обвала цен на офисную недвижимость не предвидится. Разве что небольшая коррекция в сторону уменьшения. Стагнация будет продолжаться до «разморозки» финансового рынка в целом». Надо ли еще раз повторять, что насчет сроков этой самой «разморозки» точных прогнозов давать сейчас не любят?